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房企大军抢占住房租赁市场的竞争趋于激烈

更新时间:2019-04-13 点击数:

  (资产证券化237讲,租房ABS续(招商蛇口和新派公寓)。第一部分:长租公寓运营模式及资产证券化的路径选择。第二部分:全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品获批。第三部分:全国首单储架式长租公寓CMBS获批,招商蛇口蓄势租赁能量圈。第四部分:新派REITs发行背后,是地产下半场完全不同的赚钱逻辑。第五部分:新派公寓类REITs对开发自持资产证券化的启示。

  本期内容是接前面资产证券化第232期:租房ABS后,又一个长租ABS讲座,好象更适合对房地产和长租公寓感兴趣的人员学习,因为本期侧重点是资产的选择和运营。当然也有近期新的两个公寓ABS介绍,小编很喜欢。

  长租公寓是国家支持和大城市未来发展的一个方向,很多房地产企业都想转型,只是如何运作?什么是更适合长租公寓的融资?看完本文,相信您有一个不同的体会。

  话说,帝都一把大火,不但熄灭了部分北漂者的梦想,连做房地产的朋友也看不懂了,长租公寓还能不能做?怎么做?嗯,应该要找到适合的节点。

  即政府独立或与社会资本合作,自建或收购房源作为长租公寓房源,以提供保障性或政策性租赁住房。如上海市各区都有各自的公共租赁住房投资运营公司为解决本区青年、引进人才和外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难提供公租房。截至11月2日,上海今年已挂牌成交15幅租赁住房用地,土地面积近30万平方米,其中已成交的地块多被上海张江(集团)有限公司、上海嘉定新城发展有限公司和上海地产集团等具有地方政府平台公司性质的企业竞得。

  包括国有房地产开发企业、国有投融资企业,通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。以北京为例,从2012年开始,陆续就有市属大国企,如首农集团、金隅集团、城建集团和建工集团等利用闲置用地改建公租房、保障房。保利、葛洲坝、中冶等大型央企也都通过竞买北京、上海、广州、杭州等地包含自持面积的地块参与长租公寓建设。住建部、发改委、证监会等九部委于2017年7月18日印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号,下称“153号文”),提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。”未来,随着各地住房租赁实施方案落地,将出现一批国有住房租赁企业。日前,南京、成都、武汉、沈阳等地都通过出台相关实施方案制定了新建国有住房租赁平台公司的计划以及国有住房租赁平台公司的市场规模预期。

  即民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。2016年国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号,下称“39号文”)关于“发展住房租赁企业”的提法是“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局”,而153号文则明确提出要鼓励“民营的机构化、规模化住房租赁企业”发展。目前市场上活跃的长租公寓企业,除了上述政府平台企业及国资背景的企业,多为社会资本投资的企业。

  早在2015年住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》就希望“推动房地产开发企业转型升级”,成为租赁住宅的多元供应渠道之一。2016年国务院办公厅的39号文则明确“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。”而近几年来,在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下,开发商利润率下滑,周转和去化速度放缓,“开发+销售”传统盈利模式不可持续,开发商开始寻求其它业务增长点。万科、金地、远洋、龙湖、旭辉、石榴、中骏置业、合景泰富、碧桂园、绿地、朗诗等企业都在长租公寓领域进行了布局。

  153号文首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。其实市场上经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。自如寓(链家)、红璞公寓(世联行)、相寓(我爱我家)、逗号公寓(如家)都依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。

  虽然相关政策尚未直接提及鼓励酒店背景企业投身长租公寓领域,但无论是酒店业主类背景的企业还是酒店管理类背景的企业都有着涉足长租公寓领域先发优势。相对于酒店,长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低,吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时,一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司,即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内,从广义上讲,可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为长租公寓的高端产品。当然,随着长租公寓市场的不断发展,酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下)即是酒店背景长租公寓企业的代表。

  目前长租公寓领域中,创业类背景的企业数量众多。《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[2015]85号)明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态,鼓励参与企业开展电子商务,实现线上线下互动发展,促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。这种背景的长租公寓企业经营思路和方式灵活,通常专注于长租公寓产业的一个细分领域。这种类型企业其中知名度较高的包括魔方公寓、寓见、新派、青客、水滴公寓等。

  根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中,长租公寓运营模式可分为集中式和分散式:

  是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋,将其作为公寓出租的模式。集中式长租公寓因为房源集中,通常设置有共用面积和共用设备设施,便于充分利用空间,同时,集中式公寓的服务半径小,管理统一,节省人力,带来协同效应,有助于提升资产价值。但目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来,因而对获取和改造物业的能力要求较高。自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。

  则指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋,运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。分散式公寓房源较多,选择面较广,因此,分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中,服务半径增大,人员成本相对较高,因此多采用信息化管理手段提高运营效率。采用分散式运营模式的运营商通常是通过租赁或受托方式获得分散房源。

  根据运营商的资产结构不同,长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类:

  即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租,主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式项下的房源多为集中式物业,对于运营商而言,在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给,可以缓解租赁住房供给不足。但重资产运营对资金的要求较高,让很多运营商望而却步。通常,涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势,拥有闲置的自持物业资源,又具备物业改造能力,因而会选择采用重资产运营模式。

  即运营商并不持有物业,而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过转租(包括对物业升级改造后转租)获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务,获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的,前期沉淀资金相对少,可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户,多选择轻资产运营;而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于于实现轻资产运营;创业类的公寓运营商由于没有资金端的优势,但却有着互联网基因,“懂客户、重经营”,自然是轻资产运营模式的主力军。

  如前文所述,目前,市场上推出了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”以及“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”四单与长租公寓相关的ABS产品。这四单产品从底层资产、基础资产和发行规模和发行成本、实际融资成本皆有所不同:

  由于目前作为出租人的长租公寓企业与租客签订租约的租期都较短,通常为一年以下,未来的租金现金流尚不确定,为了创设“独立、可预测的现金流”,魔方公寓项目采用了“专项计划+信托”的双SPV结构:信托端由过桥资金提供方作为原始权益人出资设立资金信托,取得信托受益权,以该等信托受益权作为基础资产。信托向魔方中国、魔方北京、魔方上海、魔方广州发放信托贷款,借款人以其在8个一线多间公寓未来三年的租金收入作为还款来源。证券端由资产支持证券投资者缴纳认购款认购资产支持证券,专项计划设立。专项计划向原始权益人购买信托受益权,取得基础资产。原始权益人收回过桥资金,实现退出。信托向受让信托受益权的专项计划分配信托利益,专项计划向资产支持证券投资者兑付资产支持证券。

  虽然为了创设“可以产生独立、可预测的现金流的可特定化的财产权利或者财产”,自如房租分期项目与魔方公寓项目一样,采用了“专项计划+信托”的双SPV结构,基础资产都是信托受益权,但是与魔方公寓项目的底层资产为现有和未来租金债权不同,自如房租分期项目的底层资产为北京自如资产管理有限公司(下称“自如资管”)通过设立信托计划向“自如友家”和“自如整租”的租客发放的2万多笔房租分期小额信托贷款及循环期内受托人以信托贷款回收款持续发放的信托贷款。该专项计划引入了底层资产的循环放贷交易结构。根据信托的交易安排,信托的循环期内,受托人将以信托贷款回收款于循环放款日持续发放符合放款标准的信托贷款。在专项计划端循环期按季付息,分配期按月付息,投资者循环期不偿还本金,分配期过手摊还本金。

  自如房租分期小额贷款业务始于2015年。自如资管在代表房屋的出租人(业主或有权出租房屋的承租人)与租客签署《房屋租赁合同》时,告知租客可以申请用于支付房租的小额贷款。对于符合资质的租客,自如资管通过作为通道的信托机构向其提供房租分期小额贷款,贷款通过受托支付安排直接支付给自如资管。客户按月向信托收款账户还款并支付贷款服务费。自如资管的房租分期小额贷款业务是对其分散式长租公寓管理业务在消费金融领域的延伸,为租客提供多样化的房租支付手段的同时,可以依靠充沛的经营性净现金流迅速扩大经营规模。

  新派公寓权益型房托资产支持专项计划被称为国内首单权益型公寓类REITs,于2017年10月11日在深交所正式获批发行,并于2017年11月3日正式发行。资产支持证券发行目标规模为2.7亿元,分为优先级和权益级两档。优先级资产支持证券发售规模为人民币1.3亿元;权益级资产支持证券发售规模为人民币1.4亿元。资产支持证券的期限为5年,其中前3年为运营期,后2年为处置期。优先级资产支持证券评级为AAA,未借助第三方进行增信,体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力。此外,本单项目从立项上报到获批仅用了不到20天,也体现了长租公寓型类REITs的推进效率和监管层对长租公寓REITs的支持。

  2017年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs—“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所出具的无异议函。这单产品拟发售总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。该产品与其他类REITs产品类似,以专项计划间接持有的标的物业产生的现金流作为第一还款来源,增信措施包括资产支持证券的结构化分层、标的物业租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、评级下调承诺、差额支付承诺、保证金安排、优先级资产支持证券退出的开放退出及流动性支持、项目公司股权和债权及标的物业的优先收购权及标的物业抵押等。

  该项目开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河。储架发行方式在银行间市场发行的信贷资产证券化项目中广泛应用,目前企业资产证券化产品也开始推广,“京东白条应收账款债权资产支持专项计划”等产品都采用了该发行方式。该等发行方式的特点是在专项计划申报阶段,不必确定具体的基础资产,仅对交易模式及计划文件进行审查;在交易所出具无异议函,确认产品期限及额度后,根据基础资产的形成情况、市场利率情形及原始权益人或融资方的资金需求较为灵活地选择发行时点,实现分期发行及备案。中联基金执行总经理范熙武认为,国内REITs缺乏“扩募机制”,一定程度上制约了国内REITs“服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下,“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有储架发行机制实现。

  通过对比分析,可以发现目前市场上围绕住宅租赁推出的资产证券化产品的证券端的交易结构设计的差异和创新皆与这些产品的底层资产端的商业模式和参与者在其中的不同角色息息相关。对长租公寓类证券化产品结构起决定性作用的又是商业模式中的核心法律关系:融资方与租赁物业直接或间接的法律关系。从融资方与租赁物业的法律关系角度来看,长租公寓运营模式可分为自持型、转租型、托管型三类,三种不同模式可以选择不同的资产证券化路径。

  1.自持的运营模式下,长租公寓企业可以选择类REITs或CMBS打造完整、闭合业务链条

  自持模式是指融资方或下属子公司作为租赁房屋的所有权人,对租赁房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利,所有权人可以直接或通过受托人将租赁房屋出租给客户,形成直接的租赁法律关系;融资方直接或间接通过收取租金获利。在新派公寓和保利地产的类REITs项目中,新派公寓的投资人赛富不动产基金和保利地产都是通过SPV(如有)、项目公司间接拥有物业的所有权。只有项目公司拥有对标的物业清晰、完整的所有权,才能通过类REITs项目实现与标的物业评估价值大体相近的融资规模。此外,在目前类REITs结构中,只有项目公司拥有对标的物业的所有权,才能为私募基金向SPV或项目公司提供的委托贷款提供不动产抵押担保。

  自持模式下,长租公寓的参与方可以由标的物业的所有权人自行出租物业并与租客签订《租赁合同》,也可以交由运营方运营。运营方可以将标的物业整租下来然后分租给最终客户,也可以与标的物业的所有权人签订《资产委托管理协议》,作为受托人代标的物业所有权人出租、管理物业。选择自营、运营方整租或运营方管理除了考虑自身的运营能力和比较优势之外,还应从不同模式下的房产税、增值税等税收筹划方面考虑。对于多数长租公寓REITs项目而言,通过整租的方式可以创造长期、稳定的租金现金流,可以缓释产品存续期间物业空置、租金收入波动的风险。此外,无论是整租还是委托管理模式,运营方都可以是让渡持有标的物业的项目公司股东权益的融资方的关联方,在项目公司资产出表的情况下,实现轻资产运营。

  转租模式,俗称“二房东模式”,长租公寓运营商可以从物业的所有权人处整租或散租物业,再将物业按单元转租给最终客户,这其中包括了获取物业时从物业所有权人处承租物业与向最终客户转租房屋的两层租赁法律关系;运营商通过获得两次租赁之间的价差和提供相关服务获利。作为二房东的长租公寓运营商虽然不拥有租赁物业的所有权,但该等运营商通常与物业所有权人或其他有权的物业出租方通常签订了较长期限的租赁合同(5年或5年以上),获得了相对稳定的房源。作为标的物业的承租人,长租公寓运营商无法利用标的物业本身的价值进行转让或抵押融资,但长租公寓运营商仍然可以通过其收到的租金收入发行资产支持证券进行融资。

  为了解决租期短于资产证券化产品期限、未来债权存在不确定性及现金流不稳定的问题,可以采用“信托+专项计划”双SPV结构,由原始权益人将信托资金委托给信托公司设立资金信托并取得信托受益权,信托资金用于向融资方发放信托贷款,而原始权益人享有的信托受益权作为基础资产转让给专项计划。此时,专项计划所取得基础资产对应的底层资产是信托贷款,信托贷款是主体、期限等各方面都确定的债权;具有未来债权性质的未来的租金收入将作为贷款债权的主要还款来源,并可以将租金收入进行质押担保。2013年5月,证监会发布的《证券公司资产证券化业务管理规定》首次将信托受益权纳入了可证券化的基础资产。“海印股份信托受益权专项资产管理计划”在2014年即率先采用了这种结构,融资方海印股份以旗下运营管理的14个商业物业的租金及其他收入作为信托贷款的还款来源。信托受益权的收益来源于信托贷款所偿付的本息。“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”也采了这种应用范围较广的信托受益权专项计划的交易模式。这种信托受益权专项计划需要安排一个笔过桥资金设立资金信托,略微提高了发行成本。

  3.托管的运营模式下,长租公寓企业可以通过信托受益权类ABS、应收账款债权类ABS插上金融翅膀

  托管模式,这里指的是委托管理模式。该种模式多为采取轻资产策略的长租公寓运营商与业主订立出租委托代理合同或资产管理服务合同,以租赁房屋的业主的代理人和服务提供商的身份将房屋出租给客户,是长租公寓运营商在考虑风险控制、房屋空置、税收等多种因素后选择的商业模式。这种模式下,长租公寓运营商没有转租模式下在空置期仍然需要向业主支付租金的风险,多数会在与租客之间的《租赁合同》中明确,其作为房屋出租人授权的房屋管理人与租客签署《租赁合同》,还会明示房屋出租人的姓名,以期达到显名代理的法律后果。

  通常在这种模式下,长租公寓运营商会代业主向租客收取租金。根据《资产管理服务合同》,长租公寓运营商会就租客实际交纳租金超出运营商与业主约定的预期租金的部分收取一定比例的分成,作为服务费。此外,长租公寓运营商还会根据其向租客/业主提供房屋维护及管理服务向租客收取房屋维护及管理服务费。托管模式下,长租公寓运营商从租客处收取的租金和服务费并不全部构成其收入,其仅就其中向租客/业主收取的服务费具有请求权,剩余部分是业主的收入。该等服务费的收取不但有赖于有业主委托长租公寓运营商对其房源进行管理,还有赖于长租公寓运营商能够成功地将房源进行出租,相比转租模式下长租公寓运营商就已承租的房源寻找租客面临更大的不确定性。而且,相较于转租模式下长租公寓运营商收取的可以确认自身收入的租金而言,单笔托管模式下的服务费远低于租金金额。因此,若采用托管模式的长租公寓运营商拟将其有权收取的既有的和未来的服务费进行证券化,首先要解决基础资产确定性、可预测性及入池资产规模的问题。

  而且在“租赁+消费金融”的模式中形成的消费贷款或小额贷款证券化通道顺畅。由于长租公寓运营商通常没有消费金融牌照和小额贷款牌照,其不能直接向个人发放贷款,但可以通过设立信托,由信托发放信托贷款的方式实现间接向租客发放消费贷款,由专项计划受让原始权益人享有的信托受益权。在这个过程中,长租公寓运营商只能以贷款人合作机构的角色就信托贷款提供管理服务,包括提供为信托计划项下合格借款人的推荐、借款人基础信息调查及初步审核、催收、档案保管等服务。未来,若有长租公寓运营商取得了消费金融、小额贷款牌照,则该等运营商可以直接作为原始权益人向专项计划转让应收账款债权,发行应收账款债权资产支持专项计划。届时,长租公寓运营商又多了一个贷款方的角色,且不再需要信托作为通道,“租赁+消费金融”模式下的资产证券化将成本更低,更加便捷。

  2017年,我们亲历了政策支持下火爆的住房租赁市场。随着住房租赁市场金融支持政策的逐步落实,相信在不久的将来,我们将见证更加火爆的围绕住房租赁的资产证券化市场。

  12 月 1 日, 招商创融 - 招商蛇口长租公寓资产支持专项计划 (下称 招商蛇口专项计划 )获深交所评审通过,并拟于近期发行。该专项计划既是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(以下简称 CMBS),也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品——获批发行规模达 60 亿元,刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度记录。

  据介绍,招商蛇口专项计划由招商证券资产管理有限公司担任管理人,采用储架发行模式,即一次审批、分期发行。管理人可以在无异议函出具日后 2 年内按照约定的标准筛选底层物业资产,自行选择合适的时点发行多期 CMBS,相比于普通单期产品,发行效率大幅提高,有利于进一步降低企业的融资成本。

  专项计划融资人则为招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称 招商蛇口 ),基础资产为单一资金信托项下的信托贷款,并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。首期拟发行产品以位于深圳前海蛇口自贸片区的 四海小区 作为标的资产,预计发行规模 20 亿元。招商蛇口为专项计划提供差额补足,同时以其子公司持有的 四海小区 全部标的物业资产对信托贷款提供抵押担保,使优先级资产支持证券获得了 AAA 的信用评级。

  作为长租公寓行业的龙头企业,招商蛇口拥有大量低成本的存量长租公寓,通过发行 CMBS,既盘活了存量资产,也保留了长租公寓的所有权,为企业打通了 投资、建设、运营和退出 的完整业务链条,也为传统租赁行业转型升级提供了有效渠道。

  深交所相关负责人表示,招商蛇口专项计划的获批,既是资产证券化服务住房租赁市场发展的又一阶段性成果,也是深交所继全国首单住房租赁类房地产投资信托基金(REITs) 新派公寓 后在长租公寓领域内的又一创新尝试,标志着优质住房租赁企业可尝试运用储架式 CMBS 高效拓宽融资渠道,具有非常积极的示范效应。

  招商证券相关负责人也告诉记者,本项目的获批是招商证券响应国家发展长租公寓产业、盘活长租公寓资产的重要实践,也是招商蛇口与招商证券发挥招商局集团产业链优势,推动产融结合的又一成功典范。

  我们将在总结产品运作经验、做好风险控制与投资者适当性管理的基础上,不断加大资产证券化业务创新和后续产品开发,积极探索和运用资产证券化手段为住房租赁、政府和社会资本(PPP)项目、保障性住房建设等领域提供金融支持,助力住房租赁市场健康发展。 该人士称。

  12月1日,全国首单储架式长租公寓CMBS获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函,60亿元总规模刷新长租公寓类资产证券化的最高额度。

  昨日招商蛇口销售额突破1000亿,引发广泛关注,今天招商蛇口再次成为行业焦点。这是为什么呢?小招君带你一探究竟。

  12月1日,以招商局蛇口工业区控股股份有限公司为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。

  作为全国首单储架式长租公寓CMBS,储架融资规模为60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿元。60亿元总规模刷新长租公寓类资产证券化的最高额度。

  此单CMBS获批,将会放大招商蛇口公寓板块起步早、产品线完整等优势,为租购并举时代的转型创新储备能量圈。

  在“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调下,从国家到地方发布一系列政策积极推动住房租赁市场的发展,广州、武汉、深圳、沈阳等先后出台鼓励“租购并举”的产业政策。

  作为央企的招商蛇口,积极响应国家政策,在长租公寓领域已经提早进行了产业布局以及战略规划。

  招商蛇口董事总经理许永军表示,长租公寓业务是公司发展战略之一,长租公寓的发展战略与招商蛇口“133341”战略高度一致,要把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。资产证券化是这一战略的重要的组成部分,后续将积极开拓产融创新。

  目前招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等发展多个项目,正有序推进上海、广州等城市落地,建筑规模总计约60万平米,约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。

  招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌,计划中短期实现全国重点城市品牌落地,公寓管理规模10万间;同时设定,在未来,通过收购兼并的模式加速扩张,管理规模扩容至100万间。

  通过战略引导、城市公司落实,兼顾内部存量+外部增量,逐步形成轻重结合、资管分离的商业模式,打通租赁业务全价值链各环节,打造租赁公寓全程专业运营商。

  战略成功背后是一个系统工程,要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条,这个系统工程也是招商蛇口转型升级的标志。此次长租公寓CMBS获批,将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具,也是战略体系中重要一环。

  招商蛇口全国范围内已开发超过200多个住宅项目,大多分布于一、二线重点城市的核心区域,为发展住房租赁业务提供了存量基础。招商蛇口多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。

  自重组上市后,招商蛇口确立 “前港-中区-后城”发展模式,基于蛇口经验,倡导成片区综合开发,即以港口先行,产业园区跟进,再配套城市功能开发,从而形成联动引领城市升级。

  招商蛇口依托母公司招商局集团的多元化资源优势,在内外资源协同下,前海妈湾片区、北京台湖小镇、湖北蕲春大健康产业园、深圳大空港、深圳光明智慧城等一大批产城项目落地,公寓业务作为城市功能配套的一部分,有着巨大的增量空间。

  十九大之后“美好生活需要”成为新时代课题,社会消费升级带来的更多潜在机会。招商蛇口资源协同将构成公寓业务的竞争优势,为城市生活所提供的优质居住体验,让更多的人以更少的成本居住在美好的生活环境中。

  对于长租公寓而言,房源、成本和服务品质是发展的三要素。持有大量自有房源且拥有超过30年公寓运营经验的招商蛇口,从未满足于先天优势,一直在成本管控和服务品质方面开拓创新。

  目前,招商蛇口旗下长租公寓主要有三条产品线:壹棠、壹间和壹栈,每条产品线都已形成标准化体系,包括产品与服务、运营管理、品牌等细分体系,培养了一支专业化运营管理队伍。

  招商蛇口步伐稳健,公寓基因自80年代初开始繁育,具备租期稳定,空置期少,溢价率高等显著优势。但不满足于此,招商蛇口不断创新与变革,将资产管理水平与服务水准提升至更高层次。

  近年来,房企大军抢占住房租赁市场的竞争趋于激烈,与单维度追求规模化不同,招商蛇口更加理性,注重规模与效益的均衡。

  在行业,往往把GOP率(营业毛利率)作为反映长租公寓项目运营能力的核心指标。

  ▲据克尔瑞研究统计,长租公寓国内市场代表企业GOP率目前约80%,而招商蛇口稳定运营项目达到90%。

  ▲服务式公寓市场代表企业GOP率通常为50%-55%,招商蛇口服务公寓项目依靠创新的运管模式大幅降低运营成本,有效提高经营效益,代表项目GOP率实现超68%。

  招商蛇口有30年住宅租赁、5年中高端公寓运营经验,拥有丰富的政策性及园区配套住房运营经验,并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等精细化、标准化管理体系,租金溢价水平达20%-31%,是业内少有的“小而美的巨兽”,对于行业有很好的引领和带动作用。秒速飞艇APP

  企业客户与个人客户分别占比约50%,企业客户覆盖了包括中海油、招商银行、中国移动、腾讯、大疆科技、新田石油、QSI、富士施乐、日立等大型知名中外企业。口碑良好、租约稳定、承租能力强是招商公寓特点,受到租户的普遍好评。

  在2016年5月4日,国务院常务会议上,招商蛇口公寓租赁业务作为央企典型案例,被住建部向国务院办公厅推荐。

  截至2017年8月6日招商蛇口长租公寓先后三次接受央视财经频道的现场采访。

  壹间公寓每年现场接待同行考察、交流与参观平均超过50批次,已经成为见证行业成长的标杆。

  未来,招商蛇口将实现壹系公寓到更多的一、二线城市的落子;在“一带一路”的契机之下,有望成为首个布局海外的长租公寓品牌。美好生活的“圈”范本,正以蛇口为圆心,向全世界辐射“生活圈”的力量。

  10月份,新派公寓成功发行国内首单公寓类REITs,背后的酸甜苦辣,鲜为人知。为什么新派公寓只用了短短二十天的时间,就在深交所获批,创造历史之最呢?接下来,我们不妨从新派公寓REITs的新逻辑、新需求等多个层面里寻找答案。

  1、模式之变:殊途同归,无论是开发商OR运营商,最后都要在资管上同台竞技

  新派REITs发行意味着什么?在我看来,首要的就是,目前整个国家的政策正在驱动地产行业从资产流量的时代走到了资产存量的时代。怎么理解这句话呢?

  过去我们行业发展的主流模式,就是开发商+融资这个模式,这就是我们地产的全貌或者地产的场景。这也就是资产流量的概念。流量是什么概念?对开发商来讲,假设我有一百个亿,我要尽可能把它流动起来,通过加大杠杆提高周转,如果土地成本能够控制住的话就意味着我们可以获得特别高的ROE。在这种情况下,不断地通过资产滚资产,能够实现整个资产规模和利润的扩大,这是过去整个行业投资的逻辑。现在这种滚资产的模式在国家目前频繁的政策调控下风险越来越高,而且一线城市招拍挂的机会也越来越少。

  我们发现通过新派公寓REITs,包括后面的保利REITs,一个新的机会出来了,那就是轻资产的机会。过去开发商谈轻资产,我认为是缺少基础条件的,大家都想轻,谁来做重?再个在资产还明显还有资产升值红利的时候,轻资产也并非明智选择。

  这就需要一个社会化的重资产载体,而这同时也是一个收益中性,风险中性的投资标的,毫无疑问那就是REITs。REITs重资产持有,品牌轻资产运营,而打通这两者,就是资管的核心要义。REITs将加速推动行业的轻资产转型。

  这就是未来我们无论是开发商,还是运营商,最后都会往资产管理机构转型,做好资产管理是未来我们需要重点思考的一个问题。

  做资管与做开发最大的不同,当然体现在利润来源上,当这个社会主要的资产都变成存量资产或者持有的时候,或者现在我们拍地主要是持有的时候,尤其对于一线城市,房地产的主要任务就将从开发逐步变成资产管理。我们怎么扩大资产管理规模,如何通过管理资产实现管理费的收入?如何更好的打理资产,提升资产运营的效率,进而获得超额利润提成?

  未来行业的利润将逐步从原来的销售利润变为费率收益,这是未来行业根本的盈利方式的转变。

  比如新派公寓发行的国内首单公寓类REITs,新派公寓作为运营商,一方面,每年可享受租金收入5%比例的管理费,并且在基金退出时还要补足到每年12%,另一方面,还可以享受资产增值溢价分成,基金劣后享受资产升值所有收益,而新派将分得20%的资产升值收益。

  换句话说,新派公寓什么钱也没投,就是靠品牌,靠轻资产运营就获得了百分之十二的管理费收入,还有百分之二十的资产升值的收入。

  大家听了是不是觉得很开心,无本万利,空手套白狼啊。那我也来做,关键是怎么适应这个角色的变化?

  要知道,新派公寓这两大收益,并非没有条件是可以白得的,新派公寓作为托管运营商,要承诺基本的租金收入的,没有达到业绩要求,新派是要兜底的,所以轻资产核心背后其实是极强的运营能力,能够比别人做出更高的坪效。而轻资产扩张其实本质就是扩大你的经营杠杆,就是怎么具备更高的资产管理能力,比如管理千亿资产乃至万亿资产的能力,怎么能够让这些资产获得更高的效益和坪效。

  而过去开发商擅长的资本运作,核心发展的逻辑也是选中一块可以升值的资产,然后通过融资这个财务杠杆的方式尽可能把资产滚大,享受土地升值和房价升值的红利。运营一直是短板。

  所以,我们说开发商要逐步从资本思维往用户思维转变,资本思维适应的是资产暴涨的时代,适应财务杠杆的时代,而用户思维对应的是资产管理时代,如果通过研究空间里的人,创造更大的用户价值,创造消费者品牌和粘性,提升资产收益,这是未来发展动力一个重要的转变。

  新派REITs毫无疑问具有里程碑式的意义,昭示了未来行业转型和发展的方向。REITs要发展,当然离不开一些基础条件的支持,我们经常讲的双重税制,制度这些难点,其实通过交易结构技术的处理是可以一定程度解决的,尤其在行业的大力呼吁和倡议下,国家在这块的立法和支持也在加速。

  但是REITs的大规模推广,还需要市场的不断孕育与成熟,核心难点有三个:

  推行REITs目前最大的难点就是基础资产收益率,可能有税收、制度各个方面的原因,实际上基础资产收益率太低是目前的一个比较关键的原因。根据成熟国家的经验,REITs每年至少要给投资者提供百分之八九左右的回报,而国内的这种租售比还不高,尤其是住宅只有百分之一点五到百分之二,所以根本就没有办法满足上REITs的要求。

  现在随着国家租赁用地的推出,未来符合收益要求的这种标的会越来越多,而且原来有些商办物业如果经过变性改成商改住以后,它的收益率也会提高,如果能够达到百分之五左右,基本上大规模买卖REITs的条件就会越来越成熟。

  同时,目前商业物业这块的收益率相对来说会更高,更容易达到上REITs的要求,从市场自身的规律出发,可能REITs破局会率先从商业物业开始。

  高和资本执行合伙人周以升兄是我特别敬佩的一位行业前辈、老师。他提了一个观点,就是目前国内CMBS和REITs还缺合格的劣后投资人。我非常认同这个观点,对此,我的理解是,劣后投资人是站在投资的角度,相当于要有一个兜底的角色,但是这是一个结果,同样,还需要站在资产运营的角度,从源头上需要一个具备物业资产管理和增值能力的资产管理人,通过类似高和的资产精装修模式或者精细化运营来提升物业的坪效,而这两个角色在目前国内是缺一不可的,也是重合的。像新派王总,其实本身既是劣后投资人,同时也是资产管理人。

  另外,还需要大环境的配合,过去十年,北上广深一线城市的房价复合涨幅超过了10%,在资产价格快速上涨的背景下,资产价格高企会拉低资产租金回报,难以满足REITs要求,当然,上一篇文章写过,我们接下来可能会迎来租金的一个历史拐点。

  REITs一方面是基础资产收益率和资产价格涨幅的跷跷板效应,另一方面和利率本身有关。如果资产收益率大于利率的话,相当于对REITs来讲是可以加杠杆的,原来是百分之二的利润率,如果利息更低的话可以融一半的资金,收益可以变成百分之四。现在我们是倒挂的,就是租售比远远低于同期一年期的贷款,甚至低于十年期的贷款。

  但是,利率下行是大势所趋,背后深层的逻辑是经济增速减缓,行业效益也会减少,可承担的利息能力也会下降。如果从美国的无风险利率来看的话会发现过去的二十年虽然过程当中有波动,但是整体呈现下行的趋势,所以我们国家未来的利率一定也是这样一个走势,尽管现在短期有反复,未来一定会逼近成熟的市场。一旦我们资本慢慢地放开,利率一定是会和国际接轨的。利率一旦下行,REITs自己就可以融资了,因为收益是百分之五,只要利率低于百分之五,融钱再去提升收益和规模就是有利可图的,这样的话也能够改善REITs的回报。

  即使利率下行,如果没有一个好的融资工具,REITs没有办法加杠杆,所以这对国外来讲有一个很重要的工具叫做CMBS商业抵押贷款,REITs能够通过CMBS的方式获得低利率的资金,相当于可以享受到一个杠杆的收益,相比原来开发的逻辑在自持方面也能够玩得起来。未来CMBS就是给我们的REITs提供一个基础的利率环境,现在我们可以理解类REITs是一个创业板,未来REITs可能是一个主板,这个市场慢慢地都会打开。目前国家这种政策的支持下,这一块的前景是非常美好的。

  最后,我想用新派王戈宏总的一段话来做个结尾:“REITs在中国已经讨论超过10年了,当时创业板推出前也讨论了10年。大家都知道很多事在中国不能等绿灯亮了才做,而是在红灯前顽强地探索生存下来,一旦绿灯亮了,就有机会首先冲出去!”

  我们会看到未来证券化的洪流一定会越滚越大,对于开发商和运营商而言,越早进行证券化的布局,就可以越早享受到这种证券化红利,主要是流动性和估值的溢价,这是我们需要提前积极把握的。

  长租公寓现在是中国最火的行业,是继滴滴、共享单车之后的新晋网红。网红是潮流,网红是必然,网红是大势所趋。当下,开发商如果不宣布做长租公寓,银行如果没有给租赁信贷支持,券商如果没有做租赁资产证券化,感觉要被时代抛弃!

  我也没有想到,4年前当初买楼做公寓,看似非常傻的行为,使我们成为了中国长租公寓权益性资产证券化领域的第一。

  我们这次类REITs的发行,经历了八起八落,有八次的夭折、八次的失败和八次的过坎儿,后来侥幸成功。

  做成中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs,中国首单长租公寓类REITs,是我的初心。

  2013年买CBD森德大厦时,这个楼很破,我们只用了15分钟就决策来收购,收购后用了180天改造,然后3个月实现满租。

  我们持有了4年,这是当初很多人认为非常傻的行为——中国的租售比根本算不过账。

  这个楼买入价格是2.2万/平米,是住宅楼,在北京最核心的CBD区域,现在周边住宅已经是8-10万/平米以上的价格。这四年来,这栋楼的资产价格一直涨,我们没有卖。

  这次发行团队以及有关领导开玩笑说:王总,你真的是很可爱也很傻,一般来说,一个楼翻4倍,作为资本家,早就卖了。

  期间有一些投资人找来想收购。我也不知道为什么一直没有卖,一直在持有,4年的持有,租金涨了2倍。

  里面住的是『三高』人群,不是生病的三高,而是高学历、高颜值、高收入的白领,其中70%是海归。

  类REITs在交易所挂牌一般有两个日期,一个批准的日期,一个是发行日期。

  深交所给我们无异议批复函后,我们只用了23天就全部发行成功,也是中国第一支发行成功的公寓权益类REITs。

  这是两个值得纪念的日子:一是10月11日,我们在十九大前一周就正式公布被深交所批准了。

  所以,确实我们踩准了国运,就是『房子是用来住的、不是用来炒的』。我们买楼就是赚钱也不卖,用来住,用来经营管理。

  11月3号下午5点钟,深交所开的新闻发布会,当时我不在场,我在杭州跟投资人谈判。

  有很多人问我,中国的REITs什么时候会出现?交易所纷纷在发在发行ABS、CMBS,、类REITs,你怎么看这个问题?

  我觉得,在美国它有现成的规则。在中国一切新事物都需要在创新,都需要突破,所以不能等着绿灯亮了才去做,一定是在红灯面前做好所有准备,等到绿灯一亮,你第一个冲出去。

  当这么多的类REITs在发的时候,已经不用再探讨到底何时会出现真REITs了。

  权益型类REITs,我们是真正第一个把一个物业资产在交易所挂牌的的,很多是把租金的收益权做成ABS。

  我们把一栋楼变成了证券化的REITs,这个对开发上持有物业寻求退出有着直接的借鉴意义。

  第一,要在核心城市的核心地段。我们正好在北京的CBD,而且就在国贸的斜对面800米。而且我们是住宅资产。

  第二,这个楼我们执着地持有了4年,它要求你不光要持有这个楼,而且还要进行改造运营。

  我们是当时全中国唯一一家符合这些条件的长租公寓品牌。大家说运气好,其实机会都是留给有准备的人。

  有时候傻一点有可能会有更惊喜的未来。事后我在对发行团队总结时说了其中的心路历程:

  CBD新派公寓这个楼当时在北京贱卖了三年没人要,卖2.1万没人要。我调研发现,这个住宅公寓周边的拆迁成本已经是4.5万以上了,它只卖2.1万/平米。

  我毫不犹豫,为了不让其他竞争者有机会,我说一平米加1000块,结果房东说,你们美国回来的人都这样,不砍价,还加价。

  为什么要买这栋楼?看看我在楼里看到的景观,这是4年前的。当年我很幸运,如果是雾霾,我可能就不会买这栋楼了。

  人生很奇妙,当时我一看,就想起了曼哈顿朋友的公寓,紧邻曼哈顿中央公园。我说回国一定要做一个这样的公寓。

  这是北京CBD的庆丰公园,虽然比曼哈顿的中央公园难看一点,但就这个view就值每平米两万,因为房地产更看重景致,高层、景观好的房子可能是贵的。

  然后我们用了180个蜕变的日夜,从10月28号开始,5月份就开业了。我们做了数十个新居住功能和生活细节创新。

  我请了德国建筑师,做了全新的外立面和景观设计。我说北京都是灰和红,我需要绿色,一定做一个清新的公寓。

  我让建筑师把所有的窗户做成落地窗,用了大量的绿色,每一层相当于一个钢琴键,德国人说这是一个钢琴大厦。

  我们申报时,设计师担心改造外立面很难被政府批准,我说你先改,改不好拆掉。我当时也是冒着巨大的政策风险。

  改好之后,朝阳区的政府包括规委说,非常好,CBD新派公寓已经成为CBD新的地标。

  中国的开发商一直在为家庭盖房子,谁在为年轻人做房子?年轻人的房子不是家庭的消费产品!

  比如,北方最冷的就是供暖前的半个月,还有停暖后的半个月,我们由于做了地采暖,自己烧锅炉,可以提前供暖、推后停暖,消费者对这个细节非常满意。

  我们是在拒绝9类人之后满租的,所以这种品质使得很多人住在里面就不想走,我们这里住了3年以上的占到了30%以上。

  另外,这个楼从2.2万涨了8.8万,涨了4倍。品牌光吹牛没有用,能够为这两类资产创造价值,才是核心。

  创建新派公寓,用私募基金来收购,这在当时被认为是最傻的行为。因为最流行的还是租楼来做公寓。

  我们用6个月改造,持有4年,最后做成类REITs,让前期的投资人获得满意的回报退出。

  荣幸的是,我们是中国第一个在公寓行业完成资产管理闭环的,我可以让你的楼很值钱。

  更重要的是,新派公寓没有借助任何第三方担保和信用支持,仅凭自身的运营业绩和这个资产价值就获得了3A评级。

  这也是深交所决定批准我们发REITs的关键,同时也是我们发行优先级成本非常低的基础。

  当时,我跟我的天使投资人赛富基金聊,他们回复说房地产不能投,我说不是,我是在做一个消费品牌。

  开发商是开发与销售品牌,不是消费品牌。我要做一个未来都是青年的居住品牌,以及一套资产增值系统,这是我们这次能发REITs的真正的核心价值。

  根据深交所的要求,我们做了大量的结构安排。未来有公募REITs时,结构就次要了,中间环节都可以去掉。

  核心的一点是,挂牌后新派公寓依然在管理资产——从房东和管理者的角色,变成资产管理者角色。房东的角色由投资人接棒,但是我依然在管理着它。

  第二,Branding,星巴克的铺位一定比隔壁卖的贵,因为星巴克的品牌;

  这在中国的资产管理史上是一个重要的标杆——把开发商持有的资产通过运营管理,卖给大众投资人,这是未来真正REITs的核心价值。

  重资产在中国的回报率很低。4年前,我买CBD这栋楼时,很多人质疑我,包括资本界的人。我什么都没谈,就把它给买下来。这颠覆了“轻重资产不相容”的传统思维。

  我们建立了新的盈利模式:把重的部分做了资产证券化,轻的部分继续做管理,我们成为酒店品牌输出模式,收7-10%的管理费。

  另外,根据资产的增值,这次发行是2.7亿,未来如果涨到5个亿,高出的2.3亿,我们可以拿到资产分红,从25%到45%。

  所以,在长租公寓的二房东模式不挣钱的时候,我们创造了一个新型的盈利模式,这是最大的价值。

  新派类REITs模式,对开发商自持住宅项目是一个破冰。我们可以协助引入权益投资人做劣后,我们来运营管理,最后做成类REITs。

  有两类思维的人做不了这个事情:投行思维与传统开发思维,他们关注租售比、拆分零售。投行思维往往算过去和当下,算租售比,看过去的Cash Flow。

  传统开发商在谈这个楼的时候(我的投资人差点是开发商),他往往会跟我谈说,你能不能拆散卖了?我说要是你能拆散,为什么我不拆散卖?

  未来能做成这件事的思维是应该是投资思维与资本思维,算未来!我们能做成也是因为思维上的彻底转化。

  这就是为什么我依然站在这里,这么多房产大佬,我们依然敢做长租公寓的原因。因为在这3个方面,我们跟开发商有得一拼。

  70%的拿房成本、12%的折旧摊销、12%的经营管理成本、6%的税,利润为零,你靠什么挣钱?

  如果每间房的装修成本是5万块钱,如果同时操作,6个月要流出去50亿现金,要在5-7年内收回来。

  如果做集中式的线栋,不要说其他城市,在北上广深,500栋,5个城市,每个城市就是100栋。关键是有没有100栋可运营资产。

  这就是投资人问,为什么长租公寓不挣钱?因为每个项目投的钱,要花5-7年才能走现金流平衡,哪有钱来做投资扩张?

  所有的公寓到现在为止没有任何区别,就是开的多与少的区别、地段好与坏的区别。

  那么,长租公寓的区别难道就是地段、社群、情怀、装修跟设计?消费品牌的关键点到底是什么?

  单身时代全面来临,中国独居人口占到18%,单身人口达1.9亿,未婚大龄女青年比10年前增加近2倍。

  居住观念也在悄然转变:从资产型到消费型,从家庭型到单身型,从封闭型到社群型。

  美国人类学家写了一本书叫《单身社会》,说未来的企业一定要为单身服务,否则你的企业将会被消失。

  房地产是支柱产业,为70多个需求创造价值连接,长租公寓为30多种需求创造连接。所以,长租公寓不单单是公寓,它是需求的整合者。

  新派公寓研发了15、25、35、45、55、75平米的一房一厅一卫一厨,动静分区、干湿分离。

  我们用手机做了智能系统:一键开门,一键缴费,一键消费,一键服务和一键社交。人们是很懒的,一定要在家里完成他所有懒的行为。

  有二房东模式;有私募基金的收购模式,做成REITs;有品牌输出的模式,我们已经开始做了;还有开发商定制。

  这4年来新派发展的比较慢,新派在干什么?我们实现了营运标准、成本标准、技术标准的细化。

  今年开始真正的高速跑。创客公寓、白领公寓、精品公寓和家庭公寓,这4个产品今年全部开业。

  长租公寓本质根本不是公寓行业,不是房产行业,它是『品牌+金融』的行业,是品牌游戏和资本游戏。房地产只是做生意的地方。

  供应链环节巨额的应付款如何解决?刚才谈到,10万间公寓,投资50亿的回报期是5-7年,我相信按照传统开发思维,没有人愿意干。

  现在开发商规模做到上千亿已经不得了,但是在美国做REITs的公司随便上千亿。

  所以,未来中国的千亿公司,可能不是来自于开发商,太艰难了。而且你今年千亿,明年可能不是千亿,只要是REITs,永远都是千亿。

  一个企业的使命有多远,它就能做多大。在美国,我们都住在downtown,中国这里住的都是大爷大妈。

  我希望未来的年轻人住的快乐一些,就是这个单纯的使命是新派公寓成就每一个进步的原动力。

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